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上海彻底叫停“类住宅”
“类住宅”缘何被叫停
最近，上海（楼盘）市明确规定在土地出让源头“不得建设公寓式办公项目”。这就斩断了在商业地块上开发“商住”项目的产业链条。至此，这一轮史上最强楼市调控已经发展为5限：限购、限贷、限价、限售、限商！
“类住宅”将成历史
5月17日下午，上海市住建委发文，要求停止审批公寓式办公项目，对既有项目进行分类整治。
此次发布的《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》（下称《意见》）还提出，相关部门要加强商业办公用地的控详规划管理，加强业态引导和管控；在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目。
上海市住建委副主任马韧强调：“要在源头上进行管理，将来上海出让的商办土地将取消‘公寓式办公项目’；而公寓式酒店，也需要事先进行约定。”
为了在源头上进行把控，上海市规土局已在今年4月发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，其中规定办公用地的出让合同中应明确不得建设公寓式办公项目；商业用地出让合同中未经约定不得建设公寓式酒店。
“公寓式办公项目”在市场上俗称“类住宅”。今年1月7日，上海市住建委官网曾发布此类项目“停止网签”的公告。
当时公告称：“经调查发现，本市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间、分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患；同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人；为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，上海市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。”
2月中旬，整治商住房行动在上海市闵行区率先推进，闵行区成立“类住宅”专项整治工作组，对辖区内27个疑似“类住宅”项目，从项目规划、设计、施工、销售、验收各环节进行分类整治。
从“暂停网签”到“分类整治”，再到目前明确提出在土地规划环节“明令禁止”，这意味着已经在房地产市场出现10多年的“类住宅”项目将彻底从上海楼市消失。
《意见》还显示，上海市成立了商业办公项目清理整顿工作推进小组，由上海市住房城乡建设管理委牵头，上海市规划国土资源局、上海市发展改革委等部门参加，负责指导、协调、推进全市商业办公项目清理整顿工作。
以上海市闵行区为例，目前共有27个需要清理整顿的商办项目：已入住的有12个项目，已销售、已竣工、未入住的有4个，在建已销售、未竣工的有3个项目，在建未销售、未竣工的有8个项目。
全面整顿、分类施策
“类住宅”在市场上存在多年，在开发商的片面宣传下，很多购房人都以为“类住宅”是房地产开发的创新，对其中擅自改变规划的行为不得而知。而且不少“类住宅”项目已经销售、已经入住，清理整顿涉及的情况比较复杂。所以，这次出台的《意见》中提出了“全面整顿、分类施策”的要求。
第一类，对现在已经交付入住的项目，明确三点：(一)重视房屋安全，特别是房屋的消防安全，责任由开发商和事实上已经入住其中的业主共同承担，政府进行监管督促；（二）在人口户籍、就学、公用设施配套等方面，明确不能参照住宅进行；(三）对整个已经交付入住的要记入交易登记系统，记录好后，在以后的转让过程中对这类产品有一个明示，告知“接盘者”这是一个已经改变了功能用途的产品，本身是有瑕疵的，同时在交易过程中如果发现存在违法的“插层”搭建行为，应当在交易中给予限制。
第二类，对在建设中已经形成销售，但并没有交付入住的项目，明确要求按照规定整改。如果整改完毕，剩余房源开发企业可以销售，但是鼓励出租。对于购房的业主，支持依法维护权益，甚至可以和开发企业协商退房，但必须强调的是，要以双方订立的合同为依据。
第三类，对目前还没有进入市场、正在建设过程中的，严格按照现有的系列规定整改，恢复到原始的批准用途。
上海市住建委副主任马韧强调，这次整顿清理的重点就是开发商。根据前期调查和试点掌握的情况看，这类项目实际从获得土地开始，开发商就已经准备按照住宅的功能和用途实施建设和管理。“比如，开发过程中开发商用阴阳图纸预留一些排烟管道、改变空间平面布局等一系列方法规避监管，最后形成事实上的‘类住宅’产品。”
“烂摊子”如何消化
对“类住宅”分类施策颇为人性化，但是除了“已经交付入住的项目”比较容易解决外，对于已经销售、已经在建的项目来说，这个“烂摊子”还颇难收拾。
对于已经销售、未入住的项目，开发商回购，统一租赁式经营是可行的方式之一。2016年6月出台的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，允许将商业用房等改建为租赁住房，并鼓励开发商开展长租经营。
上海市规土局副局长王训国在接受《上海观察》记者采访时也表示：“下一步，也将在各个区做试点，在一些产业园区特别是大型商务区周边，如有需要，可以通过评估，将原来一些商业办公用地改为住宅用地，但要明确这类住宅是出租式的，不是销售式的，让一些年轻白领能够租用，让上海这座城市更具活力。”
但是，开发商以怎样的价格从业主手中“回购”类住宅则是个问题。最近一年多时间，上海的房价经历了一波明显的上涨，购房人一定希望开发商能给予补偿，但是开发商是否情愿——未来恐怕开发商和购房人之间又要有一番拉锯战，弄不好还要打官司解决。
对目前还没有进入市场、正在建设过程中的“类住宅”，严格恢复到原始的批准商业用途这是比较容易的，但是也面临一个问题，很多地方商业项目已经过剩，从土地利用的合理性角度看，再向市场投入过剩的商业办公项目是否有必要？
事实上，不同于一线城市对类住宅的“严防死打”，不少二线城市的态度显得灵活很多。第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可（James Macdonald）认为：“虽然政府如今严厉打击不合规的‘商改住’，但仍鼓励开发商和投资者按照规定将项目改造为更有利开发的用途；随着上海市场不断发展和演变，城市建设也应不断优化完善，以更好地满足市民居住和企业发展的需要。”
宏观背景
“限制”政策升级
整治“类住宅”，上海并不是唯一的城市，北京（楼盘）和深圳（楼盘）也在不同程度上对“类住宅”进行了监管。
以北京为例，早在2016年5月，北京通州就将商住房纳入了限购范围。今年1月，北京市出台《“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》，其中明确表示要出台措施，严控“商改住”。
今年1月，深圳市也发布《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》，首次将“类住宅”纳入价格监管范畴。
而最近，长沙（楼盘）、无锡（楼盘）、嘉兴（楼盘）、保定（楼盘）等地连发调控新政，房地产收紧政策再度升级。值得注意的是，除了继续收紧限购等方面内容外，这些地方均采取“限售”措施。
嘉兴方面，嘉兴市建委发布《关于进一步加强市本级房地产市场调控的通知》指出，非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续；对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。
此外，保定5月15日发布今年第3号国有建设用地使用权挂牌出让公告显示，2017-030号地块，首次采用“限房价竞地价，限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式，建成商品房必须摇号销售，并且10年内不得上市交易。
至此，这一轮史上最强楼市调控已经发展为5限：限购、限贷、限价、限售、限商！
从国家统计局5月18日发布最新“70个大中城市住宅销售价格”统计数据来看，因地制宜、因城施策的房地产调控政策已经发挥作用。
同比看，15个热点城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.7至7.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2至1.1个百分点之间。
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“类住宅”的前生今世
所谓“类住宅”项目，是指项目地块性质并非住宅用地，开发商在商办属性的土地上建造的有居住功能的“擦边球”产品。“类住宅”有酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等形式和称呼，常被统称为“商住房”。
“类住宅”产品的产权多为40、50年，房间内通常不允许通煤气，水电按照商业标准计费。再加上“不能落户”、“转手税费远高于住宅”等不利因素，“类住宅”的销售价格远低于同等地段的正常商品住宅。
正是因为价格低，相比纯住宅，其“租售比”较为合理。因此，长期以来，“类住宅”是投资者资产配置的重要选择。尤其在楼市进入调控之后，不限购、不限贷且具备居住功能的“类住宅”产品，被开发商主推。
2016年上海“3·25”楼市新政之后，酒店式公寓成交开始走高。据上海中原地产市场研究中心统计，上海“类住宅”2016年成交201万平方米，同比增加76%；成交均价23404元/平方米，同比涨幅12.4%。
值得一提的是，为鼓励小型企业创业，在政策上也曾扶持过“公寓式办公”项目。公寓式办公项目是按照国家设计规范、规划批准要求来建造的，但土地性质依然是商办性质。此外，这类公寓式办公项目在套型上有严格的规定——大于150平方米，并且主要向小企业出售。
但目前市场上违法违规的“类住宅”，歪曲了公寓式办公项目的概念，主打的是50～70平方米的小套型，开发商宣传的主要功能是“居住”，购买主体也非在工商登记的企业。这种“打擦边球”的做法给政府的监管带来难度，所以这次上海市出台新政，一刀切“不得建设公寓式办公项目”。
短评：
反思“类住宅”
在上海、北京等房地产热点城市，“类住宅”这种以私人居住为实际用途的商办项目在市场上存在已久。这类产品在购置上不适用住宅类政策（例如限购），也因此受到不少个人投资客的青睐。同时，也有开发商在综合体项目中引入“类住宅”，以此提高项目人气。
从本质上来说，这些违反规划的行为是非法的。但是“类住宅”在大城市盛行，也戳到了时代的痛点——房价高企，购房负担过重。因此，购房人热衷购买小户型，甚至是有住宅“缺陷”的小户型，例如LOFT产品(带阁楼的房屋)，顶层层高一般不足2米。这样做的目的只有一个——降低购房总价。
除了有利于降低总价，低层高的LOFT产品因为高密度，还有利于土地的利用。所以，政府可以合理引导市场的这种需求。
但是目前住宅技术相关规范中规定：“普通住宅层高不宜高于2.8米，卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米；商业建筑标准层高一般不得超过4.5米。”所以，想在正规的住宅用地中建设总高4.5米的LOFT产品(业主则可隔成两层，降低总价、降低舒适度的同时增加使用面积)是不可能的。也因为这样，开发商打起擦边球——在限高4.5米的商业土地上开发LOFT。
住宅技术规范中的“限高令”，原本目的是为了提高土地利用效率，而现实效果却是阻止住宅用地中开发提高土地利用率的LOFT产品。这显然是一个政策“悖论”。
事实上，住宅技术规范中对层高的限制应该是“限低”更科学，即只保持“卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米”的限低标准，而层高多少合适还是交给市场决定吧。
放开层高限制，会浪费土地吗？这种担心是多余的，土地出让中都规定有地块整体的容积率、绿化率、建筑物高度等严格的控制性指标。如果开发商想提高一层的高度，也一定要降低另一层的高度。
所以，是时候解除住宅中的限高标准了，让市场需要的LOFT产品正大光明地建设在一块住宅性质的土地上吧。
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